FAQ Übersicht

Häufige Fragen & Antworten

Ich habe vor 3 Jahren eine Immobilie finanziert, mein derzeitiger Zinssatz ist mir zu teuer. Kann ich aus diesem Vertrag aussteigen?

Der erste Schritt wäre zunächst einmal zu prüfen, welche Widerrufsbelehrung in dem Darlehensvertrag hinterlegt ist. Ist diese korrekt, so kann man nicht auf den formaljuristischen Fehler abzielen und aus dem Darlehensvertrag gebührenfrei aussteigen. Es bestehen jedoch weitere Möglichkeiten aus dem Vertrag auszusteigen, diese gilt es zu prüfen.

Wir benötigen ein weiteres Darlehen für eine Photovoltaikanlage bzw. Unabhängigkeitsanlage. Bekomme ich hier auch ein Baudarlehen?

Ja, auch hierfür gibt es Baudarlehen bis 30.000,00 € sogar ohne Grundschuld und mit Zinskonditionen von 1,55 %.

Über einer Summe von 30.000,00 € Darlehen ist der Beleihungswert des Objektes zu prüfen, passt dieser, kann man auch über den Betrag von 30.000,00 € ein Baudarlehen beantragen und so die günstigen Konditionen verwenden.

Prüfen Sie auch Darlehensverträge auf formaljuristische Fehler?

Darlehensverträge auf formaljuristische Fehler zu prüfen, obliegt ausschließlich einem Anwalt, der entsprechende Fachkenntnisse besitzt. Unser Unternehmen kooperiert mit einer großen und renommierten Anwaltskanzlei, diese übernimmt für uns die Überprüfung von Darlehensverträgen auf die formaljuristischen Fehler.

Wann kann ich eine Anschlussfinanzierung ma-chen und muss ich bei der derzeitigen Bank bleiben?

Sind die Zinskonditionen zu Ihrem bisherigen Darlehenszins wesentlich günstiger, können wir für Sie bis zu 5 Jahre vor Zinsbindungsende die Konditionen festschreiben. Sie müssen nicht bei Ihrer bisherigen Bank weiterfinanzieren, wir kümmern uns um alternative Banken und präsentieren Ihnen deren Zinskonditionen.

Macht es Sinn ein Währungsdarlehen zu machen?

Nach heutiger Marktlage würden wir davon abraten. Diese Finanzierungsmöglichkeit ist nur etwas für Spekulanten.

Was versteht man unter einem „Zinsswap“?

Zinsswapverträge werden verwendet, um variable Darlehensverträge in virtuelle Festzinsdarlehen zu transformieren. Die Festzinsbindung normaler Darlehen wird dann in einen Zinsswapvertrag ausgelagert. Mit dem Abschluss des Zinsswaps - einem Derivat - gehen Risiken einher, die der Darlehensnehmer bei Abschluss der Verträge häufig nicht erkennen kann. Verwirklichen sich diese Risiken, z. B. durch sinkende Marktzinsen, ist seine Vertragsposition aus dem Swapvertrag mit einem zum Teil horrenden Verlustpotential belastet. Auch hier haben wir angeschlossene Kreditsachverständige. Hier können wir Ihnen aufzeigen, wie Sie sich ggf. von diesen Verbindlichkeiten befreien können, Ihre Kreditkosten senken und Ihre Kreditverhältnisse optimieren können.

Was versteht man unter einem Beleihungswert bei einer Immobilie?

Die Beleihungswertberechnung ist für jeden Bauherrn eines der wichtigsten Kriterien zur Baufinanzierung.

Denn nur wenn die Bank das Risiko zur Kreditvergabe als kalkulierbar einstuft, erhält der Darlehensnehmer Unterstützung beim Hausbau oder Immobilienkauf.

Der Beleihungswert dient der Ermittlung der Beleihungsgrenze sowie der längerfristigen Risikobeurteilung durch die Bank und richtet sich nach der persönlichen Kreditwürdigkeit, der Bonität, dem eingebrachten Eigenkapital und den Sicherheiten, die ein Kunde erbringen kann.

Die Ermittlung des Beleihungswertes: Grundlage für die Höhe des genehmigten Kredites zur Finanzierung.

Die Ermittlung eines Beleihungswertes ist im Hypothekenbankgesetz unter § 12 vorgeschrieben.

Jedoch kann der Beleihungswert in der Regel von Bank zu Bank auf unterschiedliche Weise ermittelt werden.

Gleichbleibend ist jedoch die Tatsache, dass er dem Wert entspricht, welcher bei einem späteren freihändigen Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann.

Mehr dazu: Beleihungswert einfach steigern: Beim Zinspoker mit der Bank zählen nur die Sicherheiten.

Das heißt, für die Vergabe eines Kredites wird die Bank in einem 1. Schritt die Bonität des Kreditnehmers prüfen und anschließend den Beleihungswert der betreffenden Immobilie berechnen.

Dieser bildet dann die Grundlage für die Höhe eines Finanzierungskredites.

Pauschale Berechnung: Folgende Kriterien werden berücksichtigt

Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt über eine Schätzung der jeweiligen Bank vor Ort.

In der Regel werden hierzu eigene Experten des Kreditinstituts oder externe Sachverständige beauftragt.

Diese grundlegenden Kriterien berücksichtigt die Bank bei der Festlegung der Beleihungsgrenze:

Beleihungswert Beispiel:

Egal, ob Sie ein Eigenheim finanzieren oder in ein Mietobjekt investieren wollen: Beim „Zinspoker“ mit der Bank werden Sie schnell mit der Frage nach Sicherheiten konfrontiert. „Kein Kredit ohne Sicherheit“ lautet die Devise der Banken. Und schon sind sie beim Beleihungswert. So können beispielsweise Wertpapiere, Grundstücke, Gebäude und Lebensversicherungen beliehen werden. Sie dienen der Bank dann als Sicherheit.

Alle Kreditinstitute bieten diejenigen Darlehen, die im erstrangigen Beleihungsspielraum abgesichert sind (1a- Hypotheken) zu einem günstigeren Zinssatz an als einen nachrangig abgesicherten Kredit (1b-Hypotheken). Kurzum: Je höher der Verkehrswert ist, desto besser sind die Finanzierungskonditionen.

Dabei unterscheiden die Banken und legen meistens folgende Beleihungswerte fest:

  • Wohnimmobilien 60 bis 80%
  • Gemischt genutzte Immobilien 60 bis 70%
  • Gewerblich genutzte Immobilien 50 bis 60%

Die vorstehenden Angaben beziehen sich jeweils auf den Verkehrswert des Objekts. Der Verkehrswert wiederum macht in der Regel 80 bis 90% der Anschaffungskosten aus. Entgegen einem weit verbreiteten Irrtum bedeutet eine Beleihungsgrenze von 80% also nicht, dass Sie 80% Ihrer Anschaffungskosten zum günstigen Zinssatz einer 1a-Hypothek finanzieren können.

Nur Teilwert als Sicherungswert

Kreditinstitute akzeptieren als Sicherungswert nur selten den vollen Wert Ihrer Gegenstände, sondern immer nur einen Teil davon. Rechnen Sie also stets mit einem Abschlag vom Verkehrswert. Die Banken sprechen hier vom Beleihungswert.

Beispiel: Kauf einer Eigentumswohnung. Der Verkehrswert beträgt 240.000 Euro, der Beleihungswert beläuft sich auf 216.000 Euro. Die Beleihungsgrenze liegt hier bei maximal 80% des Beleihungswerts. In diesem Fall dient die Eigentumswohnung als Sicherheit für ein 1a-Darlehen bis zum Betrag von rund 173.000 Euro.

Wann lohnt es sich ein Forward Darlehen zu machen?

Jeder Immobilienbesitzer hofft darauf, bei der nahenden Anschlussfinanzierung von günstigen Darlehenszinsen zu profitieren. Weniger Zinsen zahlen zu müssen, kann durchaus einen Vorteil von mehreren Hundert Euro pro Monat bedeuten - je nach Zinsdifferenz. Clevere Baufinanzierer senken damit nicht nur die Finanzierungsrate sondern investieren die Zinsersparnis direkt in eine höhere Tilgung und verkürzen damit die Dauer der Finanzierung und die Höhe der bezahlten Zinsen deutlich.

Wer sich rechtzeitig um die Prolongation (Verlängerung) seiner Finanzierung kümmert, kann sich insbesondere in Niedrigzinsphasen enorme Zinsvorteile sichern. Dennoch werden nicht alle hierbei aktiv. So warten leider die meisten Kreditnehmer bis zum Ablauf der Zinsbindungszeit und nehmen ohne weitere Prüfung das Angebot für ein Anschlussdarlehen der erstfinanzierenden Bank an. Doch diese Verlängerungsangebote sind oftmals nicht die Besten.

Wer sich rechtzeitig um günstigere Darlehen bemüht, hat auch eine Chance zu vergleichen und die passende Bank für seine Anschlussfinanzierung zu finden. Die richtige Entscheidung kann dann im Laufe der Finanzierung einige Tausend Euro sparen oder die Restlaufzeit bis zur Tilgung verringern. Zwei unterschiedliche Strategien stehen zur Verfügung:

Zinsen sichern mit dem Forward-Darlehen

Steht das Nachfolgedarlehen erst in einigen Monaten (bis maximal 5 Jahre) an, so kann man sich heute schon mit einem Forward-Darlehen (Vorratsdarlehen) die günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern. Technisch betrachtet ist diese Finanzierungsvariante - abgesehen von der Zinsreservierung - ein übliches Annuitätendarlehen und unterliegt daher auch den gleichen Rahmenbedingungen.

Für das "Warmhalten" der günstigen Konditionen berechnet der neue Darlehensgeber Bereitstellungszinsen. Diese gelten für die Restlaufzeit des Vorratsdarlehens und liegen je nach Anbieter und Bereitstellungszeitraum zwischen 0,01 bis 0,03 Prozent.

Natürlich weiß niemand wie sich Zinsen in der Zukunft entwickeln. In der aktuellen Situation ist es jedoch sehr wahrscheinlich, dass in den nächsten Jahren mit höheren und langfristig steigenden Zinsen zu rechnen ist. Wer in zwei oder drei Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte daher in Erwägung ziehen, sich schon heute die günstigen Darlehenszinsen zu sichern.

Kann ich auch ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren?

Generell ist das möglich, in unserem Haus finanzieren wir in jedes zweite Objekt ohne Eigenkapital. Dabei gibt es allerdings drei wesentliche Merkmale auf die man achten sollte:

  1. Beschäftigungsverhältnis länger als 2 Jahre beim selben Arbeitsgeber
  2. Keine Probezeit
  3. Keine negativen Merkmale in der Schufa

Wenn diese 3 Merkmale positiv sind dann kann man eine Immobilienfinanzierung jederzeit prüfen, selbstverständlich müssen auch die Rahmenbedingungen wie das monatliche Einkommen zum finanzierenden Darlehenssumme stimmen.

Wie viele Hypothekenbanken gibt es in Deutschland?

Derzeit gibt es mehr als 400 Hypothekenbanken in Deutschland mit unterschiedlichen Finanzierungsrichtlinien.

Warum sind Zinskonditionen so unterschiedlich von 0,7% bis 2,8%?

Die Zinskonditionen sind von mehreren Faktoren abhängig, dazu zählt:

  1. Beleihungswert des Objektes
  2. Ihr Alter
  3. Wie hoch ist das Eigenkapital
  4. Nebenkosten mitfinanziert oder aus Eigenmitteln
  5. Schufascorewert

um Ihnen nur 5 wesentliche Faktoren zu nennen. Hinzu kommt dann natürlich auch noch die Bank selbst, die Ihre Marge an der Kreditvergabe verdienen möchte.

Für was gibt es alles KFW Förderungen?

KFW Fördermittel gibt es für die Unterschiedlichsten Bauvorhaben. Hier finden Sie einen Link direkt zur KFW Bank, damit Sie sich selbst ein Bild über deren Förderprogramme machen können.

Link: https://www.kfw.de/kfw.de.html

In unseren Beratungen berücksichtigen wir sämtliche Fördermöglichkeiten der KFW für Ihren Ausbau/Umbau oder Neubau.

Was ist, wenn mein Darlehen 15 Jahre festgeschrieben ist, kann ich auch früher aus der Finanzierung raus?

Wenn Ihr Darlehen eine 15 Jährige Zinsfestschreibung hat so können Sie, unter Einhaltung von Kündigungsfristen, nach 10 Jahren aus dem Darlehensvertrag aussteigen.

Dann können Sie entweder bei Ihrer jetzigen finanzierenden Bank oder bei einer anderen Bank weiter finanzieren.

Ich habe eine Menge an Anschaffungskrediten. Kann ich diese auf meine Baufinanzierung übernehmen?

Prinzipiell ist das möglich, es sollte geprüft werden wie der Beleihungsauslauf Ihrer Immobilie ist und wie hoch die Summe Ihrer Kredite ist.

Die Bank gibt mir für weitere Finanzierungsvorhaben kein Geld mehr. Was kann ich tun?

Ja, das ist der Super Gau, insbesondere dann, wenn es sich hierbei noch um eine Neubaufinanzierung handelt und das Geld benötigt wird, um den Bau fertigzustellen, aber auch bei einer Bestandsimmobilie, wenn ich mein Haus ggf. altersgerecht umbauen möchte.

Hier hat der Gesetzgeber entschieden: sollte eine Bank keine weiteren Finanzierungsmittel zur Verfügung stellen, also weitere Kreditaufnahmen ablehnen, haben Sie das Recht gegen Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Darlehensvertrag auszusteigen. Doch bevor Sie letzteres machen muss natürlich auch hier sichergestellt sein, dass eine andere Bank Ihr vorhaben begleitet. Hier muss auf jeden Fall mit einem Fachmann gesprochen werden.

Wie kann ich schneller meine Immobilie abbezahlen?

Ja, die einfachste Antwort wäre hierbei: erhöhen Sie Ihre Tilgung. Doch überprüfen Sie, welchen Darlehenszins haben Sie und wie hoch ist Ihre Tilgung? Beispiel: Sie haben eine Zinskondition von derzeit 1,15% Zins und eine monatliche Tilgung von 1.000,00 €. In diesem Fall wäre zu überlegen, ob Sie einen Teil Ihrer Tilgung nicht ertragsreicher investieren, z.B. dort wo Sie 2% oder gar 3% Rendite erhalten, denn Ihr Tilgungsanteil verzinst sich mit Ihrem Darlehenszins, d.h. mit einer höheren Rendite erzielen Sie eine schnellere Tilgung.