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Was versteht man unter einem Beleihungswert bei einer Immobilie?

Die Beleihungswertberechnung ist für jeden Bauherrn eines der wichtigsten Kriterien zur Baufinanzierung.

Denn nur wenn die Bank das Risiko zur Kreditvergabe als kalkulierbar einstuft, erhält der Darlehensnehmer Unterstützung beim Hausbau oder Immobilienkauf.

Der Beleihungswert dient der Ermittlung der Beleihungsgrenze sowie der längerfristigen Risikobeurteilung durch die Bank und richtet sich nach der persönlichen Kreditwürdigkeit, der Bonität, dem eingebrachten Eigenkapital und den Sicherheiten, die ein Kunde erbringen kann.

Die Ermittlung des Beleihungswertes: Grundlage für die Höhe des genehmigten Kredites zur Finanzierung.

Die Ermittlung eines Beleihungswertes ist im Hypothekenbankgesetz unter § 12 vorgeschrieben.

Jedoch kann der Beleihungswert in der Regel von Bank zu Bank auf unterschiedliche Weise ermittelt werden.

Gleichbleibend ist jedoch die Tatsache, dass er dem Wert entspricht, welcher bei einem späteren freihändigen Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann.

Mehr dazu: Beleihungswert einfach steigern: Beim Zinspoker mit der Bank zählen nur die Sicherheiten.

Das heißt, für die Vergabe eines Kredites wird die Bank in einem 1. Schritt die Bonität des Kreditnehmers prüfen und anschließend den Beleihungswert der betreffenden Immobilie berechnen.

Dieser bildet dann die Grundlage für die Höhe eines Finanzierungskredites.

Pauschale Berechnung: Folgende Kriterien werden berücksichtigt

Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt über eine Schätzung der jeweiligen Bank vor Ort.

In der Regel werden hierzu eigene Experten des Kreditinstituts oder externe Sachverständige beauftragt.

Diese grundlegenden Kriterien berücksichtigt die Bank bei der Festlegung der Beleihungsgrenze:

Beleihungswert Beispiel:

Egal, ob Sie ein Eigenheim finanzieren oder in ein Mietobjekt investieren wollen: Beim „Zinspoker“ mit der Bank werden Sie schnell mit der Frage nach Sicherheiten konfrontiert. „Kein Kredit ohne Sicherheit“ lautet die Devise der Banken. Und schon sind sie beim Beleihungswert. So können beispielsweise Wertpapiere, Grundstücke, Gebäude und Lebensversicherungen beliehen werden. Sie dienen der Bank dann als Sicherheit.

Alle Kreditinstitute bieten diejenigen Darlehen, die im erstrangigen Beleihungsspielraum abgesichert sind (1a- Hypotheken) zu einem günstigeren Zinssatz an als einen nachrangig abgesicherten Kredit (1b-Hypotheken). Kurzum: Je höher der Verkehrswert ist, desto besser sind die Finanzierungskonditionen.

Dabei unterscheiden die Banken und legen meistens folgende Beleihungswerte fest:

  • Wohnimmobilien 60 bis 80%
  • Gemischt genutzte Immobilien 60 bis 70%
  • Gewerblich genutzte Immobilien 50 bis 60%

Die vorstehenden Angaben beziehen sich jeweils auf den Verkehrswert des Objekts. Der Verkehrswert wiederum macht in der Regel 80 bis 90% der Anschaffungskosten aus. Entgegen einem weit verbreiteten Irrtum bedeutet eine Beleihungsgrenze von 80% also nicht, dass Sie 80% Ihrer Anschaffungskosten zum günstigen Zinssatz einer 1a-Hypothek finanzieren können.

Nur Teilwert als Sicherungswert

Kreditinstitute akzeptieren als Sicherungswert nur selten den vollen Wert Ihrer Gegenstände, sondern immer nur einen Teil davon. Rechnen Sie also stets mit einem Abschlag vom Verkehrswert. Die Banken sprechen hier vom Beleihungswert.

Beispiel: Kauf einer Eigentumswohnung. Der Verkehrswert beträgt 240.000 Euro, der Beleihungswert beläuft sich auf 216.000 Euro. Die Beleihungsgrenze liegt hier bei maximal 80% des Beleihungswerts. In diesem Fall dient die Eigentumswohnung als Sicherheit für ein 1a-Darlehen bis zum Betrag von rund 173.000 Euro.

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